Nyår!

Så, näst sista dagen på 2010 och som så många andra denna tiden på året, så blickar jag tillbaka och undrar var året blev av....

Förra vintern höll oss i ett så hårt grepp och släppte taget så sent att vårsäsongen hamnade nästan mitt i sommaren och sommaren hann knappt börja innan det var höst igen. Och nu är det vinter....

Ur led är tiden, eller?

Jag har i alla fall haft ett händelserikt år, med övervägande positiva händelser. Nu är det snart dags att kavla upp ärmarna och se till att nästa år blir lika bra! Jag börjar i alla fall året med en ledig vecka...

Vill i alla fall passa på att önska er alla bloggläsare och mina kära bloggar-kollegor ett Gott Nytt År!!

Ända in i kaklet...

Året har 12 månader... trots att vintern verkar ha ensamrätt på 10 av dem....

På kontoret brukar vi påminna varandra om att vi ska springa hela vägen in i mål. Annars är det lätt att känna sig nöjd framåt slutet av november och tackla av lite. Men i försäljning är det viktigt att vara taggad ända fram till tolvslaget. Sen laddar vi om för att kunna göra den bästa insatsen för nästa års köpare och säljare!

Denna sista vecka på året har vi dock endast varit två mäklare på kontoret. Jag har varit ensam villamäklare och kollegan ansvarar för bostadsrätterna. Även administrationen är decimerade. 2 av 5 jobbar denna vecka... Normalt sett är vi alltså 15 och nu är vi 4, så schemat är späckat... =/

Jag har i alla fall rundat av året genom att göra avslut på en villaförsäljning och två lägenheter på vårt ena nyproduktionsprojekt. Ytterligare några som hittat sitt nya drömboende!

Nu tänker jag halka ned i sänghalmen och ladda inför morgonens träningspass - innan årets sista arbetsdag. =)

Att värdera ett hus...

Något av det svåraste med mäklaryrket (tycker i alla fall jag) det är att uppskatta värdet på en bostad. I vissa fall är det svårare än i andra fall, men det är i varje fall en avvägning som ska göras och det handlar alltid om en väl avvägd uppskattning. Värderingar är ingen exakt vetenskap och facit får man bara vid en försäljning. För först då får vi ju veta vad marknaden var beredd att betala....

Viktigt vid en värdering är tre saker;

1. Läget
2. Läget
3. Läget

Dvs det enda på ett hus man inte kan ändra på...

Vad baserar vi då värdet på? Jo, oftast är det en magkänsla kombinerat med prisstatistik (den så kallade "ortsprismetoden"). Vi baserar värdet bland annat till viss del på tidigare försäljningar. Det som då komplicerar det hela är att många hus är unika, dvs skiljer sig från grannens på ett eller annat sätt och det gäller för oss att lägga märke till skillnaderna och sedan översätta dem i kronor och ören... Enkelt eller hur?

Förutom huset självt, så måste vi ju också ta hänsyn till det rådande marknadsläget, räntor, omvärldshändelser m.m. Så det är mycket att tänka på!

Vad som är intressant i sammanhanget är ändå att vi faktiskt oftast prickar rätt!

Vi mäklare tycker också en hel del. I år har vi t.ex. tyckt till om prisutvecklingen för nästa år. Mer om detta kan du läsa här.

Så var det vardag igen...

Tillbaks på jobbet igen, men med många glada julminnen. De är góa att ha så här i mellandagarna när solen gått ned o klockan inte ens är fyra... Fast nu går vi mot ljusare tider igen!!

Såg en film med barnen i helgen, Schrek 4. Detta träsktroll (för er som inte känner till honom) är en härlig sagofigur med många kända kompisar, såsom de tre små grisarna och bland annat den här filuren (som jag passerar flera gånger varje dag på väg till bilen).






En figur som var mycket omdebatterad här i Borås och faktiskt delade stan i två läger - för eller emot. Men nu verkar Boråsarna ha tagit honom till sitt hjärta och visst är han ganska söt?!

God Jul från Lysekil!

Puh, det mesta på to-do-listan är avbockat och det börjar bli hög tid att räkna ner till den stundande ledigheten.
Nu återstår egentligen bara att ge chefen hans julklapp. För nog är det så att inte bara anställda bör få klappar, både sådana i paket och på axeln, utan även chefer. Speciellt om de har varit snälla som vår har :-).

Även om jag kommer att vara ledig från kontoret tänkte jag inte ta ledigt från bloggen då det på mailen har ramlat in en hel del önskemål på saker som ni läsare vill veta mer om. Så är det något som Du känner att Du vill veta mer om så önska på. Det är ju ändå jul :-).

Sist men inte minst så vill jag med en liten bild som jag fick av en vän häromdagen önska alla läsare här på Mäklarvardag och mina blogg-kollegor Linda och Isabella en riktigt god och fridfull jul!

Grannen har koll

Åsa skrev tidigare om granne på visning, som är något som är mycket efterfrågat av våra spekulanter. För ingen känner väl området bättre än den som själv bor där.

Kom nyss hem från en visning där jag inte behövde ha någon granne vid min sida. Jag har nämligen själv bott i området i stort sett hela mitt liv. Det verkade uppskattas av familjen som tittade att få veta hur många barnfamiljer som bor på gatan, hur skolorna i området är (jag borde ju veta som gått där själv) och vilken som är bästa genvägen till busshållplatsen.

Mulbete

Fick en fråga i detta inlägg ang servitut och olika ändamål. Som jag skrev i svaret så är det vanligaste ändamålen vägar, kraftledningar, avloppsinfiltration m.m.

Något ovanligare är servituten som avser mulbete. När vi för första gången stötte på begreppet här på kontoret spårade diskussionen snabbt ur då en fastighet hade detta servitut inskrivet som en last.

En kollega förutspådde hur hon på visningen skulle få besök av grannen som kom med sina betesdjur: "Hej! Här kommer jag med mina mular som ska beta lite".

Reavinst

På begäran från en student tillika bloggläsare fick vi ett önskemål om att skriva lite om kapitalvinstbeskattning. Nu kommer jag vara lite tråkig. Det är helt enkelt för mycket information för att tas upp här (ni kommer att ha tröttnat på oss innan vi kommit halvvägs...). Men läs gärna in er på ämnet på Skatteverkets utmärkta hemsida.

Trevlig "nästanjulhelg"!

Fredag igen och en vecka kvar tills tomten kommer.

Det märks att de flesta fokuserar på den kommande julledigheten och att det är julklappsfunderingar som dominerar mer än bostadsköpartankar för telefonen är ovanligt tyst.

Men ibland är det bra med en lite lugnare period så man hinner med att fixa med allt-det-där-som-man-tänker-att-man-borde-men-aldrig-hinner-med och står bättre förberedd när ruljansen väl drar igång igen efter helgerna.

Så vi fortsätter vår fredag här på kontoret med att lyssna på julmusik, äta pepparkakor och nalla ur chokladasken medan vi lägger ut nya bostadsrätter till försäljning, skyltar om, bokar in deklarationstider, fixar intagspärmar och redigerar bilder inför kommande försäljningar. Sen försöker vi också komma på fyndiga rim till klappen som ska vara med i julklappsleken med banken nästa vecka.

Trevlig helg på er!

Fredagsblomman denna vecka blev passande nog en hyacint,
tja eller rättare sagt sex hyacinter. The more the merrier ;-)

Vad säger lagen

Beträffande mitt inlägg om fastighets- respektive byggnadstillbehör så är det jätteroligt att se att flera av er kastade er över uppgiften med stort engagemang! Som vanligt i juridikens snårskog, så är inget självklart, utan ofta finns utrymme för tolkningar.

Så här säger lagen:

Jordabalken 2 kap. Tillbehör till fastighet

"1 § Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter, naturlig gödsel.

-----------------------------

2 § Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel.

-------------------------------

Reservdel och dubblett till föremål som avses i första eller andra stycket hör ej till byggnaden."


Som ni ser är nyckelorden: Anbragts eller försetts fastighet/byggnad, ägnat för stadigvarande bruk. Så egentligen skulle hela min lista kunna vara sådant som ingår per automatik, men så är ju inte fallet.

Enligt min mening skulle det se ut enligt följande - givetvis om inte parterna har kommit överens om annat:

- Tvättmaskin - Ingår
- Extra frys (ordinarie frys finns)- Ingår ej (dubletter nämns i Jordabalken)
- Oljetank - Ingår
- Oljan i tanken - Ingår ej (i praktiken så töms inte oljetankarna vid tillträdet, utan oljan blir oftast kvar, men i våra avtal reglerar vi bränslelager såsom olja, pellets osv, där parterna kommer överens om ersättning skall utgå eller inte)
- Parabol + mottagare - parabolen ingår, men inte mottagaren
- TV-antenn - ingår
- Trappräcke - japp
- Luftavfuktare (ni vet en sån där liten som många har i sin tvättstuga...) - jo, jag vill nog påstå att den har försetts byggnaden för stadigvarande bruk... Jag har kollegor som tycker annorlunda, så helt solklart är det inte...
- Microugn (ej inbyggd)- nej
- Microugn (inbyggd)- ja
- Stege - fast monterad: ja, annars: nej
- Gräsklippare - normalt sett inte, men självgående gräsklippare är en gråzon...
- Flaggstång - ja
- Brevlåda - ja
- Soptunna - ja
- Lekstuga - ja
- Garderober - fasta garderober med inredning, vilket då också innefattar trådbackarna, även om just de inte är fast monterade. Jag vet att det finns delade meningar om huruvida även lösa garderober skall anses vara byggnadstillbehör, så ta inte informationen för given...
- Trådbackarna i garderoben - ja.


Inte helt solklart, eller hur? Några av mina exempel var dessutom små slamkrypare och jag har faktiskt inte sett någon rättspraxis på t.ex. luftavfuktaren eller den självgående gräsklipparen...

Vad jag ville belysa med mitt inlägg var egentligen att verkligheten inte är svart eller vit, utan gråzonen är så mycket större. I jobbet som mäklare handlar det istället mycket mer om kommunikation. Dels mellan dig och parterna, men också parterna emellan.

Så vad jag vill rekommendera er är att vara tydliga i kommunikationen. Informera säljaren redan på intaget och informera köparen i ett så tidigt skede som möjligt om säljaren har för avsikt att ta med sig något som inte självklart är lös egendom. Varför inte redan i Internetannonsen?

Jag gillade dock era svar. Ni är framåt och duktiga och ni tänker själva! Kul, fortsätt med det!

Vad ingår i köpet?

I Jordabalken framgår att fastighetstillbehör och byggnadstillbehör är fast egendom, alltså ingår de i fastighetsköpet.

Men var går gränsen mellan fastighets- eller byggnadstillbehör kontra lös egendom?

Här kommer en liten tankenöt, men ni verkar vara smarta bloggläsare därute, så ni fixar nog denna i ett nafs... Vad av följande ingår INTE?

- Tvättmaskin
- Extra frys (ordinarie frys finns)
- Oljetank
- Oljan i tanken
- Parabol + mottagare
- TV-antenn
- Trappräcke
- Luftavfuktare (ni vet en sån där liten som många har i sin tvättstuga...)
- Microugn (ej inbyggd)
- Microugn (inbyggd)
- Stege
- Gräsklippare
- Flaggstång
- Brevlåda
- Soptunna
- Lekstuga
- Garderober
- Trådbackarna i garderoben

Fundera en stund och svara gärna vad ni tror.

Tips i juletider!

Det lackar mot jul och jag gissar på att det är fler än jag som har lite lätt julklappspanik.

Så här i juletider samarbetar Fastighetsbyrån med ett antal inredningsbloggar runtom i landet som tipsar om shoppingsmultronställen i sina respektive städer och vem vet kanske är det just där som du kommer att hitta dina julklappar?

Eftersom jag ursprungligen är från Eskilstuna var det lite extra roligt att kolla in tipsen från Room and Serve som bjöd på gamla bekantskaper och en del nyheter.

För att underlätta shoppingturen har butikerna lagts in i vår visningsplanerare, ett mobilt verktyg som annars används som en tjänst för att planera visningar.

Letar du efter ett annan typ av smultronställe så kan du ju alltid kika in här där alla fritidshus som Fastighetsbyrån har till försäljning finns samlade.

Happy shopping!

Besiktning och dolda fel

De flesta som köper hus anlitar en besiktningsman för att gå igenom och hitta eventuella fel och brister. När besiktningen är klar, har de då fullföljt sin undersökningsplikt?

Nej - oftast inte. Den tjänst som erbjuds av besiktningsföretagen täcker inte alltid in allt som en köpare har skyldighet att undersöka.

Som köpare ska man bland annat:

1.Genomföra en okulär undersökning. Man ska noggrannt titta i källaren, på vinden, lyfta på mattor och titta bakom bokhyllan... Ficklampa är givetvis nödvändig, man kan inte skylla missade fel på att ljuset var dåligt.

2. Se över eldragningar.

3. Se över vatten- och avloppsledningar.

4. Mäta radon i luft och vatten (om egen brunn).

......Med mera.....

Man kan dessutom förvänta sig att fel och brister som inte syns kan uppstå, i alla fall om det är ett äldre hus man köper. Många samtal vi får efter en avslutad affär handlar ofta om fel där köparen missförstått innebörden av begreppet "dolda fel".

Dolda fel är nämligen inte bara de fel som inte syns, utan du ska inte heller kunna förvänta dig att felet finns. Detta gör ju begreppet betydligt snävare. Om man till exempel köpt ett hus, byggt med en s.k. "riskkonstruktion" och det vid besiktningstillfället inte fanns tillstymmelse till problem, utan dessa visar sig efter några år. Dolda fel?

Givetvis inte. Om en viss konstruktion är känd för att få vissa skador med tiden, så är det precis vad man som köpare borde förvänta sig.

Vår uppgift som mäklare är bland annat att informera köparen om detta, så våra kunder köper hus med rätt förväntningar.

Enkelt, eller hur?!

Luciatåg

Igår var det som bekant Lucia och som tradition i samhället där jag bor, så brukar ridklubben ha ett Lussetåg mellan husen. Det är ett jättemysigt lussetåg med hästar, facklor, ridande lucia med tärnor och tomtar och en del tomtar till fots och i vagn därutöver....

Med 20 minusgrader och beckmörker hade jag dock svårt att få kameran att samarbeta, men jag lägger med en bild så ni får en aning om hur fint det var.

Med minusgrader och ett snödjup på 20 cm.... Mmm... Julstämningen infinner sig direkt!

Mystery Man

En väldigt viktig faktor i fastighetsaffär, oavsett om du är säljare, köpare eller spekulant, är förtroende. Man kan lätt säga att det är a och o om en affär ska avlöpa smidigt och för att alla parter ska känna sig nöjda.

För att ta reda på förtroendet för bland annat mäklare har Fastighetsbyrån gjort en undersökning i hela landet vilket visar på att svenska folket har mest förtroende för läkar- och poliskåren medan förtroendet för bilhandlare lämnar en hel del att önska.

Förtroendet för just vår yrkeskår bara visar på ynka 5% i undersökningen samtidigt som vi får ganska höga rankningssiffror när vi mäter kundnöjdheten hos våra säljare och köpare.
Detta, lite motsägelsefulla förhållande, verkar tyda på lågt förtroende hos allmänheten men att de som faktiskt haft personlig kontakt med oss är övervägande nöjda. Både bra och dåligt alltså och vi får lov att jobba ännu hårdare på att visa hur seriöst vi faktiskt arbetar.

Ett exempel på hur Fastighetsbyrån jobbar för att säkerställa kvalitet och föra upp moral- och etikfrågor på agendan inom företaget, är en så kallad Mystery Man.
Mystery Man är en anonym person som låtsas vara kund och ställer Fastighetsbyråns medarbetare inför moraliska dilemman. Mystery Man kan dyka upp vars som helst, när som helst, i hela organisationen och efteråt utvärderas hur medarbetaren hanterade situationen.

Kollegan blev för ett par år sedan uppringd av en man som undrade om kollegan kunde hjälpa till med försäljningen av hans mors lägenhet. Detta svarade kollegan att han naturligtvis kunde göra.
Då fortsatte mannen som ringde att berätta att hans mor hade vissa krav och ett av dem var att hon inte tänkte sälja till några invandrare. Kollegan svarade då att Fastighetsbyrån inte jobbar under sådana förutsättningar och att han inte kunde tänka sig att ta sig an uppdraget på de premisserna.
I slutet av samtalet visade det sig att personen på andra sidan luren inte var en främlingsfientlig säljare utan var Fastighetsbyråns Mystery Man och kollegan fick med beröm godkänt.

Nytt på bolånefronten

Idag har vi haft lyxigt julmys med bankerna här i Östhammar. Dagen började med glöggmorgon på Handelsbanken och nu är vi hemkomna från jullunch med Swedbank. Dagens samtalsämne var absolut detta.

Bankerna vill att vi ska amortera mer, vilket är ett resultat av vår finansministers syn på bankernas utlåning. Det handlar om att vi ska få en mer sund syn på vår ekonomi, vilket känns klokt.

Dagens råd får bli att spara, spara, spara. Spara för räntehöjningar och spara till en kontantinsats inför kommande bostadsköp. Vi är vana att låna till allt från tv-apparater, resor och möbler, men hur sunt är det egentligen?

Marknaden lever i Borås....

Byggboomen slog till i Borås på allvar 2005 och vi på Fastighetsbyrån har genom åren sålt det mesta av de nya bostadsrätter som byggts sedan dess.

Just nu håller vi på med ett nytt projekt. Detta blir något alldeles speciellt, med gemensamt tak-spa och saluhall i markplan. Det ni!

På en och en halv dag har 1/3 av lägenheterna bokats. Så visst lever marknaden i Borås!

Mäklar-mamman..

En fråga här på bloggen handlade om huruvida man kan kombinera jobbet och familjen. Som mäklare OCH mamma kände jag att jag ville skriva en kort rad om detta. Isabella och Åsa gav utmärkta svar på kommentaren tyckte jag och jag instämmer mycket i det de skrev.

Jobbet ÄR fritt och man kan lägga upp sina arbetstider nästan som man vill. MEN! Eftersom en mäklare jobbar under en budget och med osäker inkomst och aldrig tackar nej till ett uppdrag, så innebär det också att man oftare jobbar för mycket än för lite. Dels för att allt tar längre tid än man tror och också beroende på att det ligger mycket mer arbete bakom än det som syns utåt.

En förutsättning för att man som mäklare med små barn ska lyckas, tror jag, är att man har stöd hemifrån. Det krävs alltså med andra ord en mycket förstående make/maka, som också är beredd att ta lite mer än 50% av ansvaret därhemma..

Under högsäsong (vår och höst) jobbar vi vääldigt mycket och det blir lätt morgon till kväll. Däremot kan man passa på att vara ledig t.ex. över jul och nyår, då det inte brukar vara så mycket försäljningar.

Mina barn har nu blivit lite större, 9 och 11 år. Det är pappa som ser till att de gör sin läxor, jag är sällan hemma före 18-19-tiden och då är det lite sent att börja med läxorna. Men jag streckar min agenda en eftermiddag i veckan, eftersom jag tränar ena dotterns fotbollslag och på helgerna är det ofta cup, eller match. Då prioriteras barnen och det ger mig också kvalitetstid med dem.

Tänkte att jag skulle berätta en liten historia ur verkligheten... Följande scenario utspelade sig för ca 4-5 år sedan, när marknaden var som hetast och jag sällan såg barnen i vaket tillstånd mer än 1,5 timme på morgonen innan jobb och dagis. Då visade yngsta dottern mig en teckning som hon gjort. Hon förklarade: "Där är pappa och där är jag. Där är storasyster. Jaha, var är mamma då? - Du är på jobbet". Hmm....

Flitens lampa

Idag lyser flitens lampa lite senare än vanligt här på kontoret. Ett av barnen ligger hemma med feber och istället för jobb står det vab på mitt schema imorgon. Därför passar jag på att förbereda det jag kan så att det finns material klart till helgens visningar.

Eftersom man ska leva som man lär försöker jag strössla och "frestas" med vackra och pittoreska omgivningsbilder eftersom jag vet att flera av våra spekulanter i helgen kommer utomsocknes ifrån. Eller vad sägs att ha det här precis utanför knuten?

Det är inte bara Isabella som umgås med familjen på lappningsrundan. När jag körde mitt sex timmar långa "lappningsrace" förra veckan så hade jag sällskap av 1-åringen i familjen som var ledig från dagis.
Det gäller som sagt att förena nytta med nöje och appråpå nytta så har lappningen redan gett resultat vilket innebär att jag redan har glömt alla förfrusna tår :-)

Fler timmar på dygnet, tack.

Vi har skrivit tidigare om våra ibland väldigt oregelbundna arbetstider. Många gånger beror mitt kvälls- och helgjobb på att jag inte hinner med det jag ska göra under kontorstid. Det ligger så mycket jobb bakom alla moment vi gör, som visningar, kontraktskrivningar och värderingar.

Det här med lappning kommer tyvärr alltid längst ner i prioriteringen. (Lappning är DR i närområdet till en bostad vi har/haft till försäljning). I en drömvärld så lappar vi inför visningen och efter kontraktsskrivningen, på alla försäljningar. Inte verklighet.

Igår fick jag ett ryck och körde ett villaområde där jag nyligen förmedlat en bostad. Med mig som assistenter hade jag sambon och hunden Smilla. Jag var mycket nöjd över min planering när jag samtidigt som jag lättade mitt dåliga-lappnings-samvete klarade av Smillas kvällspromenad. Och så fick jag ju lite tid med sambon också denna vecka :-)

En bra dag

Tre påskrivna uppdragsavtal har jag med mig hem idag. Det är sann mäklarlycka det. För oss som sålt så många bostäder på sistonde så är det extra kul med lite nytt.

Har gjort hyfsat liknande tidplaner på alla 3 försäljningarna. Någon visning innan jul är ingen idé, då har man klappar och julmat som prio ett. Istället satsar vi på publicering av tidnings- och Internetannonser innan jul, för att sedan visa efter nyår. Inte dumt alls! Körde så förra året och det funkade fint. Vi märker att många är ute och surfar när de är lediga i jul/nyår.

Nu är det alltså dags att boka fotograferingar, annonsplatser, besiktningar, energideklarationer, beställa uppgifter från bostadsrättsföreningen, beställa planritningar, skicka förfrågningar till banker, renskriva objektsbeskrivningarna och sedan är vi igång!

Handpenning

I samband med kontrakt är det brukligt att köparen betalar en handpenning på 10% av köpeskillingen. Sker oftast som en transaktion mellan köpare & säljare eller så studsar den in på vårt klientmedelskonto mellan.

En gång var förfarandet inte riktigt som det brukar. En kollega hade precis avslutat en kontraktsskrivning med en äldre dam som köpare. Damen meddelar: "Ja, då var det dags för handpenningen då", och kollegans ögon håller på att trilla ur när damen lägger upp en påse med pengar innehållandes handpenningen på 100 000 kr.

Ni kan tro att kollegan kastade sig på telefonen till banken för att kolla om damen kunde växla in dem där. Sedan arrangerades en säker transport för henne dit, för att skicka ut damen på promenad med rullatorn och påsen vågade kollegan inte.

Skyltat och klart

Har varit på banken och skyltat om. Vi har det riktigt bra förspänt med hela 7 platser runt om i kommunen där vi har skyltfönster. Bra, men bara om man håller dem uppdaterade...

Varje gång en bostad säljs och nya kommer in ska alla skyltfönster uppdateras. Det händer också att vi gör prissänkningar och då ska nya skyltar upp. Ska tillägga att vi skyltar alla bostäder på alla platser.

Det blir med andra ord ett himla springande för att hålla fönsterna uppdaterade. Men vi åker ju å andra sidan kors och tvärs över kommunen jämt så då får man lära sig att hitta rutiner för detta, också.

Vårt egna julpyntade skyltfönster.

Ett allsidigt yrke....

Jag är så glad för att mitt jobb är så mångsidigt att det aldrig blir tråkigt! För en liten tid sedan hade jag en visning i ett hus som stod tomt. Säljaren hade redan flyttat och hade inte möjlighet att komma hit inför visningen. Till den här historien hör också att det natten innan snöade ca 1 decimeter i Boråsområdet....

Nu kan ju vem som helst räkna ut hur förhållandena framför huset förhöll sig. - Men! Utanför garaget stod också en snöskyffel.... Så som lätt fåfäng mäklare i sina bästa år, högklackat och med finkappan på, tog jag resolut tag i skyffeln och började skotta! För inte vill jag väl att potentiella köpare skall behöva pulsa sig fram till dörren...

Allt för kunden, eller hur? =D

Många kollegor

Idag har jag besökt Uppsala för en kontraktsskrivning. Både köpare och säljare är bosatta på just denna ort så idag passade det bra att jag åkte till dem istället.

Fördelen med att ingå i en rikstäckande kedja är att jag har kollegor över hela landet. Idag lånade dessa trevliga kollegor ut ett rum åt mig och mina kunder, mycket uppskattat!

Vi har senaste tiden även haft hjälp av Malmökontoret, Göteborgskontoret och Nyköpingskontoret så att våra kunder smidigt kan slinka in och utföra den obligatoriska id-kontrollen.

Den gången jag tackade gudarna för att ha valt just Fastighetsbyrån som arbetsgivare var när jag hade ett gäng dödsbodelägare bosatta i norra Finland. De kunde ingen svenska och mycket knackig engelska. Det löste sig fint när de gick in på vårt Haparandakontor och fick hjälp att få förklarat vad en fullmakt innebär och även då utföra id-kontrollen. Allt detta på finska dessutom. Ibland har man tur!

Vinterland

Imorse var det nog många som gnuggade sig en extra gång i ögonen för under natten hade Lysekil ikätt sig ullig och bullig vinterskrud. Vackert så det förslår men ganska ovanligt så här vid kusten. Efter lite maratonskottning på morgonen så byltade på mig en massa kläder och gav mig ut för att fota lite omgivningsbilder i staden till min "bra-och-ha-mapp" här på jobbet.

Speciellt den här årstiden får vi inte sällan förfrågan från kunder som ska sälja sin hus om de får använda sommarbilder på sina hus för att de själva tycker att det ser trevligare ut.

Vår rekommendation är dock alltid att man ska använda bilder som är tids- och säsongsenliga. Det finns många skäl till detta men ett av de främsta är att det ska "synas" när man lagt ut huset till försäljning.

Om man har sommarbilder på huset så kan spekulanter lätt lockas till att tro att fastigheten legat ute länge till försäljning och misstänka att det är något "skumt" eller få för sig att huset är mindre attraktivt. Däremot kan man med fördel komplettera med lite sommarbilder för att spekulanterna även ska få med sig detta i sitt beslut om eventuellt köp.

Något som ofta efterfrågas av spekulanter och som vi kanske ibland är lite för dåliga på, och nog beror på en släng av hemmablindhet, är omgivningsbilder.
Kanske bor spekulanten inte på plats och är intresserad av att se lite mer av den direkta omgivningen? Vi som dessutom bor i en liten pärla borde absolut strössla med vackra vyer och pittoreska omgivningar.

Agendan för dagen..

Idag blir det en lång dag - igen..

Började kl 8 med morgonmöte, som vi alltid gör på tisdagar. Idag kom OBM-gruppen och hälsade på och vi pratade lite om deras besiktningar och annat. Det är intressant att få träffa lite annat folk än oss själva på morgonmötena... Ibland kommer Anticimex in, ibland kommer Swedbank Sjuhärad in och berättar om nyheter och räntor osv.

Vi är ju spindlarna i nätet och behöver ha input från alla håll och helst vara uppdaterade hela tiden.

Nu har jag en administrativ förmiddag. Det är två avtal som skall förberedas och en del samtal som ska ringas.

Efter lunch visar jag ett hus. Det är en bokad visning för två spekulanter som inte kunnat titta tidigare. Därifrån åker jag direkt till en värdering och därifrån sedan åker jag till kvällens visning.
Efter visningen skall jag tillbaka till kontoret och träffa de glada köpare och säljare som ska underteckna ett av avtalen jag gjorde nyss. En kontraktsgenomgång tar mellan 1,5 till 2 timmar, så jag är väl härifrån vid nio-tiden ikväll...

Att man som mäklare är ute en hel för- eller eftermiddag är inget ovanligt. Jag bokar gärna in möten efter varandra för att undvika bilresor. Idag åker jag ut efter lunch och är tillbaka vid 19, så om ni någon gång sökt en mäklare och undrar varför det dröjer innan h*n ringer upp eller svara på mailen, så vet ni nu vad det kan bero på.... =)

Intagstips!

Fick följande fråga på ett tidigare inlägg:

"Här kommer en fråga från en mäklarstuderande. Kan inte ni dela med er av några bra "tips" inför ett intag, eller några no-nos? Jag tycker det är svårt att veta hur man ska vara "attraktiv" som nyexad student. Några tips på vad man kan trycka på som är bra?"

Hej! Först och främst, har du fått anställning som mäklare betyder det att du är attraktiv! Din arbetsgivare tror på dig. Det hade jag med mig i bakhuvudet när jag var ny. Ett mäklarjobb får man (oftast) i konkurrens bland många andra duktiga. Det ger ett grundsjälvförtroende som är bra att ha med sig.

Sedan gäller det att vara påläst. Ha ordenligt med prisstatistik med dig. Du är där för att ge din bedömning av värdet, och att ha ordentligt på fötterna är a och o. Se också till att vara påläst om området och marknaden i stort.

För att få uppdraget måste du visa varför just ditt företag och framför allt du själv är rätt person för detta. Det gäller ju att vara flexibel och kunna skräddarsy sin tjänst för varje kund, för alla har inte samma önskemål. Bra betalt, snabb och smidig affär och trygghet även efter affären brukar uppskattas av de flesta.

Mina värsta no-nos är att inte vara lyhörd för kundernas behov och att inte vara ödmjuk inför vilka känslor de brottas med. Jag kan ju presentera en exemplarisk mäklartjänst, men är det inte vad kunden vill ha får jag ju ändå inte uppdraget. Lyhördhet och flexibilitet!

En sista sak: Gör inte du en grej över att du är ny så kommer ingen kund att göra det heller.

Lycka till!

Lön för mödan...

Det kom en fråga från en av er läsare, som jag svarade på i en kommentar. Men jag tycker att ämnet bör tas upp i ett inlägg istället, så därför gör jag det =).

Mäklarens lön är ett omdiskuterat ämne, som verkar engagera många. Jag kan förstå att ni som är studenter undrar, för det handlar ju om er framtida försörjning.


Många tycker också att det är intressant just för att man tror att mäklare tjänar grymma pengar och ingen vet egentligen, för vi berättar ju ingenting.... ;-)


Sanningen är den, som jag skrev i kommentaren, att vi mäklare vet inte, för att vår lön inte är statisk. Jag kan inte säga att jag tjänar 20 000/månad, för det stämmer kanske bara en månad om året. De övriga tjänar jag noll, femton tusen, femtio tusen, noll igen osv....

Den siste varje månad vet jag vad jag fick för lön och den förste varje månad är jag tillbaka på 0 och får börja om igen. Den 1/1 varje år vet jag vad jag tjänade förra året, men det behöver inte bli så nästa år... Om man inte har fast lön. Det förekommer men är inte så vanligt inom sälj-yrken överlag.

Vad man ofta inte tänker på i samband med mäklarens lön är den arbetsinsats som ligger bakom lönen. I lönekuvertet är det bara avsluten som räknas. Du kan dock ha lagt ned massor av timmar på research, resor, kundbesök osv som inte ger en krona betalt - än. Jag kan vara på värderingar/intag där kunden planerar att sälja om 5 år, så man får tänka långsiktigt...

En annan sak är de gånger (tack och lov inte särskilt ofta) då vi inte lyckas att sälja till överenskommet pris och säljaren drar tillbaka försäljningen, eller om de ångrar sig (vilket de har rätt till så länge inte köpeavtal är undertecknat). Då kan jag ha lagt ned många, långa arbetstimmar plus kostnader för annonser och annat och inte få en krona i ersättning. Surt, minst sagt.

Lönen varierar inte bara över året, givetvis hänger det på vilken marknad du verkar inom. Jag inbillar mig att arvoden inom landsbygd ligger lägre än i storstad, men det finns säkert lokala avvikelser.

Vi som är mäklare kan nog i alla fall enas om en sak; Vi sitter inte på häcken och täljer guld, utan oavsett vad som står i lönekuvertet så är det föranlett av ett idogt slit och många timmar på kontoret! Att vara mäklare är inte ett 7-4-jobb! (Men det är vääldigt roligt!)

Ring, ring!

Ikväll kommer telefonerna gå varma på nästan alla Fastighetsbyråns kontor från norr till söder då vi under ett par timmar förenas i en gemensam ringstuga.

Fokus ligger på att vi ska höra av oss till våra befintliga kontakter för att följa upp vad som hänt sen sist vi träffades eller talades vid. För det är ju minst lika viktigt att vi tar väl hand om de kontakter vi redan knutit som att knyta nya kontakter!
Det kan vara gamla säljare eller köpare, sådana som satt upp sig i vårt spekulantregister för att de söker boende, personer vi kommit i kontakt vid olika aktiviteter osv.

För att tagga till alla lite extra så ska alla kontor rapportera in tre gånger under kvällen hur många kontakter man följt upp och de tre kontor som lyckats bäst vinner fina priser.

Må bästa kontor vinna :-)

Egen företagare light....

Insåg framåt eftermiddagen idag att jag inte sett två av mina kollegor på hela dagen! Visst låter det konstigt, men det är ju lite hur mäklaryrket är. Vi alla har våra egna affärer och ibland är vi ute, ibland på kontoret. Vi springer om vartannat och alltid helt oberoende av varandra. Är det högsäsong ser vi knappt varann på flera dar...

Det är nog allt lite svårt för våra assistenter att hålla reda på var vi är hela tiden, men de gör det på något sätt ändå...

Som mäklare jobbar vi ju självständigt, under eget ansvar, med egen budget. Vi bokar våra egna kundbesök, visningar, kontorstider m.m. Vi är som ett gäng små företag, fast under samma tak... På gott och ont.

För visst är det skönt att kunna jobba efter sina egna rutiner och (i alla fall till viss del) på sina egna villkor, men vi är trots allt personligen ansvariga för allt vi gör och därför måste man tänka med både hjärnan och hjärtat när man jobbar! Går något fel har jag ju ingen annan att skylla på.

En liten reflektion bara, så här på kvällskanten!

=)

Nu är det dags att ringa lite till.... Ringstugan fortsätter.....

Godkväll!

Vi älskar frågor!

Vill börja mitt inlägg med ett stort grattis till gänget i Östhammar. Det är alltid roligt att slå rekord!

Jag läste Åsas inlägg om lappningen och hoppas att du tinat upp nu, Åsa! =) Lappning i alla former är bra. Ibland före-lappar vi ju också, för att förvarna lite i grannskapet om att en visning är på gång. Kanske är det någon granne som vill byta till ett större/mindre hus? Eller så kanske de känner nån som vill flytta dit?

Egentligen vill jag lägga fokus på det sista Åsa skrev i inlägget, hur vi föredrar dialoger framför monologer. För vi frossar i era kommentarer och kastar oss över era frågor med glädje! Det enda man kan önska är att ni frågar ännu mer!

Tro inte att det finns några dumma frågor, det enda som är dumt är att inte fråga!!

ATH 2

Stort grattis till Isabella och Östhammar-kontoret för deras all-time-high! En riktig bedrift med tanke på tiden på året som brukar vara en av de lugnare.

Det var snudd på att det nästan blev all-time-high i form av antal inlägg här på bloggen också nu i november men vi "missade" rekordet från maj -09 med ett par ynka inlägg :-(. Fast flest inlägg under hela 2010 lyckades vi iallafall att plita ner under den gångna månaden.

Kanske ännu mer glädjande är att jag vet att vi under november månad slagit all-time-high när det gäller antalet besökare på bloggen och det tycker vi naturligtvis är hur roligt som helst!

Dessutom så känns det som om det kan vara lite av ett all-time-high när det gäller responsen, i form av kommentarer, mail och klick i rutorna "kul", "intressant" och "konstigt", från er läsare och det hoppas vi att ni fortsätter med! Monolog är trist. Dialog är roligt och givande!

December - here we come!

Lappning

Trots att det är ganska många timmar sen jag kom hem så sitter jag fortfarande och huttrar efter dagens 6 timmar långa "lappningsrunda" där jag hälsade på, i runda slängar, 480 postlådor i Lysekil med omnejd!

Även om jag tror att många er norröver kommer att fnysa så ÄR faktiskt minus tio i Lysekil väldigt kyligt. Speciellt om det som idag även blåser lite. Men trots bitande kyla var det väldigt vackert med klarblå himmel, strålande sol, snö på marken och fascinerande "ångande" hav.

Det som vi kallar efterlappning är en typ av marknadsföring.

När vi sålt en fastighet så beställer vi oftast lappar med en bild på huset/tomten och texten Såld plus budskapet "Du får snart en ny granne" och så delar vi ut dem i det närmaste grannskapet. Vi erbjuder också oftast en fri värdering och ibland har vi även andra typer av erbjudanden.

Vi är ju naturligtvis intresserade av att dra nytta av den sk dominoeffekten som lätt kan uppstå när någon i ett område säljer och genom sin försäljning också sätter stenen i rullning hos andra som kanske haft funderingarna tidigare.

Genom att göra oss synliga så vill vi dels visa på att vi genom den senaste försäljningen har koll på marknaden i området och dels naturligtvis komma i kontakt med ytterligare presumtiva säljare oavsett om de funderar på att sälja direkt eller lite längre fram i tiden.

Nu kanske ni funderar på varför jag själv gjorde jobbet när man även kan köpa adresser och låta Posten dela ut dessa sk efterlappningskort. Svaret är enkelt och det är att vi, i en mindre ort som Lysekil är, sällan kommer upp i de kvantiteter som krävs för att Posten ska vilja hjälpa till med detta. (Nu hade jag samlat på mig extremt många just idag men i vanliga fall så rör det sig om färre).

Men förutom att jag fick en rejäl dos med frisk luft och en halvt om halvt förfrusen lilltå så fick jag också på kuppen ännu bättre lokalkännedom och det är ju inget man kan plugga sig till på kontoret så jag väljer och se det som en "win-win"-situation.

Det bör också i sammanhanget nämnas att när man delar ut "reklam" som jag gjorde idag så får man inte lägga några kort i de postlådor som undanber sig reklam. Men om dessa lappar delas ut av Posten är de adresserade just till Dig och då räknas de inte längre in i samma "reklam-kategori".

ATH

Man kommer inte ifrån att detta yrke går ut på försäljning. Först säljer vi in vår tjänst till uppdragsgivaren sen säljer vi bostäder till spekulanter. Det är drivkraften. Vi ropar ofta på varandra innan kundbesök/visning: "Sälj!".

Efter en trög sensommar och höst på bostadsbytarfronten i Östhammar så gick proppen ur i november. Minst sagt. Sista november idag och vi har precis skickat iväg en rapport som visar på All Time High. I november!

Är nyss hemkommen från ett underbart julbord tillsammans med mina kära kollegor (både på Byrån och på Banken), och vi har såklart firat med rosa bubbel.

Imorgon står vi på 0 igen. Då är det ny match.

Rutiner

Jag minns när jag var ny som mäklare. Det var mycket av allting och jobbet gick i ett rasande tempo. Då blev det många, långa dar. Jag fattar fortfarande inte att det inte blev skilsmässa då...

För att kunna komma ihåg allt var jag tvungen att skapa mina egna rutiner. Jag tror att det underlättar jobbet att ha bra rutiner. Det kan handla om att skriva ned saker på olika ställen, att sortera i olika högar, använda register i pärmarna..... Kan låta dumt, men det underlättar. Jag gick t.om. så långt att jag inte bara skrev ned vem jag lovat att ringa på torsdag, utan också varför.... =D

Jag är också en samlare. I mina pärmar har jag dokument från de första värderingarna jag gjorde, dokument från banker, Skatteverket, Inskrivningsmyndigheten m.m. som kan vara bra att ha.

I min Outlook har jag virtuella pärmar med kundmail (sparar alla mail från mina kunder!), planritningar, besiktningsprotokoll och mycket mycket annat jag fått på mail. Man vet aldrig när man behöver ha dem igen...

Det här med flyttstädningen...

Som Linda skrev om för ett tag sen så råkar vi ibland ut för knepiga situationer när vi ska förklara vissa termer på engelska. Visningar, budgivningar etc funkar fint, det går bra att hanka sig fram.

Till kontraktet däremot är det viktigare än viktigast att parterna förstår varenda paragraf. En kollega skulle skriva kontrakt med engelska köpare, och kallade in en amerikan för att översätta kontraktet. Skrivningen tog 2,5 timme, det var mycket att förklara.

Ett uttryck som blivit en klassiker på vårt kontor var när amerikanen skulle förklara begreppet flyttstädning. Han funderade ett tag och sammanfattade det hela kort och gott med:

"If you can lick the floors, it´s clean enough!"

Bygga hus

Håller på att renskriva en slutvärdering för ett nybyggt hus. När en kund kommer in till banken och vill låna pengar för att bygga nytt, så kopplas vi in för en förhandsvärdering. Det är en uppskattning av vad det hus de ska bygga skulle ha för marknadsvärde idag (inte helt lätt att värdera från en ritning). Förhandsvärderingen ligger till grund för byggkreditivet som kunden får hos banken.

När bygget sen är klart åker vi ut och gör en slutvärdering. Då ska byggkreditivet göras om till bolån och det behövs en aktuell värdering. Det är alltså en sådan värdering jag var ute på i fredags, tillsammans med banken. En trevlig gest av banken som följt familjen under hela byggtiden.

Sjukt....

Nu är det förkylt!! Redan igår märktes att nåt var på gång och idag är det värre än nånsin... Så nu vet ni att inte ens mäklare klarar sig undan höstförkylningarna! Tur att det inte händer så ofta bara!

Tack och lov så finns det mobila kontoret, vilket innebär att man faktiskt kan klara sina budgivningar, bokningar, värderingar m.m. hemifrån. Så nu sitter jag här, med min laptop i knät, skriver beskrivningar, sköter budgivningar, mailar och pratar i telefon.

*host*

Skyltsöndag

Vilken dag! Tomtens 300 godispåsar tog snabbt slut till alla barn, vi har bjudit på glögg, must och pepparkakor hela dagen och även delat ut julgrupper till våra kunder. Julmusiken har spelat i bakgrunden så stämningen var på topp!

Carina bjuder på glögg.

Välkommen in!

Bästa tomten.

Det var populärt med värmande glögg i denna kyla. En av oss är nyss hemkommen från Thailand, undrar vem... I mitten syns en något trött mäklare som snart ska stupa isäng efter denna 55 timmars arbetsvecka.

Nu kan julen börja på riktigt!

Trevlig advent!

Fredag igen. Veckorna bara springer iväg men det är väl som dom säger, det går fort när man har roligt!

Idag har vi "adventspimpat" kontoret så nu luktar det gott av granris och clementiner, adventsstjärnorna lyser upp i skyltfönstret och på skrivbordet tronar röda julstjärnor.

Nu tänker jag trotsa den begynnande snöstormen och bege mig till Göteborg med familjen för att lämna över en önskelista till jultomten på Liseberg. Har du inte besökt Liseberg i julskrud så är det är hett tips för att komma i riktig julstämning!

Trevlig advent!

Julstök

Vi håller som bäst på att förbereda vårt Öppet Hus till på söndag. Detta möttes jag av nyss när jag kom in på kontoret:


Någonstans där under är min arbetsplats. Nu börjar det dock ordna till sig på kontoret och som grädde på moset har Nyinreda i Östhammar julpyntat så fint i våra skyltfönster! Våra till salu-skyltar blev extra fina tillsammans med ljusslingor, tomtar och fina ljuslyktor. Finast i stan!

Brrr

Imorse var det riktigt kallt - och blåsigt. Knappt jag ville kliva ur sängen, men jag hade en visning 2 mil utanför stan klockan 9 så det var inte mycket att välja på. Kom tillbaka till kontoret, genomfrusen.

Tänk om man kunde mäkla på lite varmare breddgrader istället.... det hade varit härligt.

Men, vänta... det kan man ju...! För vi har ju kontor i Spanien också!! Kolla in! Visst ser det härligt ut?

Bara en spanskakurs bort... var är mitt cv??

Rymligt

Just nu har en kollega på kontoret i Munkedal förmånen att få förmedla ett något annorlunda objekt.

Det uppfyller många av de krav som vi märker att våra spekulanter efterfrågar som stora öppna ytor, högt i tak och en unik prägel. I det här fallet kan man också tillägga att akustiken är utmärkt, det finns en anrik historia, fina väggmålningar, en inbyggd orgel och stor tomt.

Om du tycker att detta låter som något för dig så kan det vara så att det är en kyrka som är ditt framtida boende :-). Är du intresserad får du skynda att fynda för budgivning pågår i skrivande stund!

Nedräkning

En månad kvar till julafton och man märker att spekulanternas fokus flyttas mer och mer från bostadsletande och bostadsförsäljning till adventsstjärnor, hyacinter, julklappar, lussekatter och andra julbestyr. Precis som det ska vara antar jag för det gäller ju att passa på att njuta den korta tiden som julen är på besök.

På kontoret spelar vi julsånger på Spotify, bjuder våra besökare på pepparkakor och idag damp det även ner en inbjudan till julfest tillsammans med banken.
Tydligen ska vi delta i ett rollspel med det passande namnet "Mordnatt råder". Mitt alias är Ada Långskägg-Julström och som av en händelse är jag i rollspelet gift med min kollega. Vem vet kanske är det just chefen som ligger risigt till?

Morgonsysslor

Min tur att öppna kontoret idag. Att öppna innebär:

Koppla bort telefonsvararen, kolla råttfällorna (enbart kolla dem för mig, alltså), fixa kaffe, kolla mailen, vår Intern, dagens kalender/uppgifter, kolla Hemnet och sedan brukar telefonen börja ringa så då hinns inte så mycket annat med.

När det är snöstorm ute är det extra mysigt med lite tända ljus på kontoret. Snart kommer Anne-Lie in från en värdering, då är det dags för kaffe!

Effektiv dag!

Har fått riktigt mycket gjort idag! Skickat iväg flera objektsbeskrivningar till tryckeriet till helgens visningar. Har många visningar både på lördag och söndag och det är riktigt roligt att visa hus när man har fina presentationer med sig.

Sedan har jag faktiskt börjat tjuvstarta med nästa års deklarationer. Har fått in några underlag från kunderna och lika bra att jobba undan dem innan ruschen kommer i januari. Vi vill ha in underlagen senast 20 januari. Nästan alla kommer in från 20 januari och framåt.

Budget

Ett ord som ofta följs av en djup suck. Eller så nämner man för någon att man ska sitta med budgeten (för att söka sympatier kanske?). Idag går vi på kontoret igenom vår budget för nästa år. Det är högst intressant eftersom det för mig handlar om både arbetsbelastning och lön för min egen del. Dessutom har vi på något konstigt sätt lyckats göra dessa möten både intressanta och roliga!

En ny elskling?

Med intåget av vinter i nästa hela landet så tar också diskussionen om elpriser fart.

Enligt en undersökning som Fastighetsbyrån gjort så är just elpriset tillsammans med arbetslöshet de två saker som svenskarna ser som det största hotet mot privatekonomin. Många av oss har nog förra vinterns saftiga elräkningar i ett allt för färskt minne.

Trots att elen är dyr så är ändå konkurrensen på elmarknaden av betydelse och ett bra tips i dessa tider kan vara att se över sin egen elsituation och om det går att hitta ett billigare alternativ.

Jag bytte själv elleverantör genom att använda sajten Elskling.se tidigare i höstas.
Där kan man på ett väldigt lätt och överskådligt sätt med sina egna preferenser jämföra och byta elleverantör.
Förutom att jag tycker att sidan var grymt användarvänlig och att bytet gick utan några som helst problem så såg jag till att vår familj både fick sk "grön el" OCH minskade våra elkostnader med i runda slängar 7500 kr/år. Absolut inte en summa att förakta.

Tolkning

Jag fick en förfrågan av en läsare (mer sådant förresten!) som eftersökte lite tips på vad man ska kolla på när man läser en årsredovisning från en bostadsrättsförening. Det är många som tycker att årsredovisningar är lite snåriga att förstå och att det mest är sida upp och sida ner med siffror i all oändlighet.

Men hur trist och torr årsredovisningen än kan verka så är den viktig om du tänker köpa en lgh eftersom du i och med lgh-köpet också blir andelsinnehavare i en förening. Det kan jämställas med att köpa aktier i ett företag och där årsredovisningen berättar hur bra eller dåligt det går för föreningen/företaget.
Som ägare till en bostadsrätt äger du nyttjanderätten till en viss lägenhet på obegränsad tid. Tillsammans med de andra i huset äger du dessutom bostadsrättsföreningens mark och byggnader och ni ansvarar gemensamt för förvaltningen av föreningen.

Personligen tycker jag att det är svårt att tipsa om olika ekonomiska nyckeltal hit och dit eftersom det finns många andra aspekter som kanske inte kan mätas i kronor och procent. Nedan följer således lite ”mjukare” tips på vad som kan vara värt att kolla lite extra på i en årsredovisning och sådana saker som går att jämföra olika bostadsrättsföreningar emellan.

Läs förvaltningsberättelsen – här finner du information om vilka åtgärder som vidtagits under året samt vad som planeras i den närmaste framtiden. Om föreningen flaggar för stora åtgärdsprogram är det viktigt att kolla om det finns pengar avsatta för detta i den sk ”yttre reparationsfonden”. Om det inte finns pengar där kan det innebära att det kommer att påverka månadsavgiften.
Men även om underhåll kostar pengar så är investeringar i underhåll viktigt för en välskött förening är också en attraktiv förening.
I förvaltningsberättelsen kan du också läsa om hur många lgh som sålts under det föregående år.

Kolla resultatet - Under rubriken "Årets resultat" ser du hur bra eller dåligt det gick för föreningen under året som gick. Resultatet bör helst vara en positiv siffra. Standard i årsredovisningar är att man även kan se förra årets resultat.
Det är normalt inget problem om en förening har ett negativt resultat ett eller ett par år men det håller däremot inte i längden.

I samband med att man tittar på årets resultat ska man också kontrollera om föreningen har en balanserad förlust (i balansräkningen). Även om föreningen gått med vinst just det senaste året så kan det finnas ett stort underskott, vilket man kan se under "balanserad förlust" i balansräkningen (där denna förlust kan uttryckas som "balanserat resultat", med ett negativt värde).

En del brf väljer också att i förvaltningsberättelsen redovisa resultatet över flera års tid vilket ger en bra översikt över föreningens ekonomi.

Granska skulderna – Kanske mer intressant än den sk soliditeten och storleken på föreningens skulder är att titta på vad för räntor som föreningen har på sina lån idag. Hur är den räntan jämfört med dagens ränta och kanske mest intressant när kommer räntevillkoren på dessa lån att läggas om?
Har föreningen höga skulder med en för närvarande låg ränta kan kostnaden komma att skjuta i höjden om de läggs om till en hög ränta, och tvärtom.

Undersök intäkterna – Har föreningen några övriga hyresintäkter (ex lokalhyra) förutom medlemmarnas månadshyra? Detta kan vara en viktig inkomstkälla och är ofta ett bra tillskott till föreningens ekonomi.

Här är det dock viktigt att beakta längden på hyreskontrakten och hur attraktivt läget är. Om lokalerna riskerar att bli outhyrda så måste bortfallet i inkomster täckas upp av höjda månadsavgifter.

Kolla upp skötseln - Hur mycket kostar det att sköta fastigheten? Tar man in hjälp utifrån eller sköter medlemmarna underhållet själva?

Det finns för och nackdelar med båda. En fastighetsskötare kan kosta en bra slant men då slipper man å andra sidan lägga sin fritid på underhåll i brf och vice versa. Större föreningar tenderar i större utsträckning att ha fastighetsskötare medan man i mindre föreningar sköter mer av underhållet själva.
Intressant att beakta kan också vara om styrelsen är avlönad eller jobbar ideellt.

Analysera yttre och inre fond – En förening är skyldig att regelbundet sätta undan pengar för underhåll och reparationer i en sk yttre underhållsfond. Kolla om det finns mycket eller litet pengar här (dividera yttre fond med antalet kvm för att få en jmftal).
Om det finns förhållandevis litet pengar kan en följdfråga till föreningen vara varför och om det finns mycket pengar kan en följdfråga vara vad man sparar till och hur mycket man tror att detta framtida underhåll kommer att kosta.

Det blir mer och mer ovanligt men i många föreningar finns det också en fond för inre underhåll. Då sparas en del av årsavgiften till underhåll och reparation av de enskilda lägenheterna. Kan vara värt att kolla upp om det finns någon inre reparationsfond för den lgh som just ni är intresserade av.

Mitt kanske allra bästa tips är dock att du noterar frågor och funderingar när du läser igenom årsredovisningen. Ring sedan till ordföranden eller annan kontaktperson i föreningen och diskutera vidare.
Förutom att du förhoppningsvis får svar på dina funderingar så får du också förmodligen en känsla av hur du tycker att ordföranden verkar. Är han/hon påläst och vet vad hon/han pratar om? Inger han/hon förtroende?

- Fråga om han/hon varit ordförande länge?
- Är det är hög omsättningstakt i styrelsen?
- Är det hög omsättningstakt på lgh eller bor folk kvar länge?
- Planerar föreningen att höja månadsavgiften snart?
- Finns det några tvister i föreningen?
- Har föreningen genomfört större renoveringar eller reparationer som påverkat den totala ekonomin? Var det planerat och kan det komma mer?
- Finns det någon femårsplan på underhåll?
- Hur har rörelseresultatet sett ut de senaste fem åren? (om det inte redovisats i förvaltningsberättelsen).

Siffrorna i en årsredovisning "ljuger inte" men man ska inte underskatta värdet av bakomliggande förklaringar samt intrycket gällande de ”mjukare” värdena eftersom ordföranden i allra högsta grad är delaktig i föreningens och kanske även i din boendeframtid.

Tips 1. Vill du få en ordentlig ekonomisk analys av bostadsrättsföreningen går det att göra på nätet hos Boreda.se. Då får man svart på vitt hur ekonomin ser ut i föreningen. Kostar från 495 kr ex moms. Dock tas ingen hänsyn till eventuella ”mjukare” värden.

Tips 2. Om du vill förkovra dig ännu mer i den ädla konsten om bostadsrätter så hittar du här Sveriges mest sålda bostadsrättsbok.

Lycka till!

Att bo i en kappsäck

När man flyttar blir ofta följden att man under en period får leva i en kappsäck. Detta praktiseras just nu inne på mitt mäklarkontor.

För stunden är jag mäklare i ett skyltfönster. Lite hämmande för effektiviteten kan man påstå...

Vi byter ut lite gamla möbler, så snart kommer jag att kunna jobba på ett ergonomiskt riktigt sätt.

Kan också påpeka att min arbetsställning i detta nu hade fått medarbetarna på företagshälsovården att skrika högt av förfäran.

Tur att det är tillfälligt..

Grannsämja

Grannar är av yttersta vikt. I synnerhet goda sådana som i allra högsta grad kan bidra till att man trivs lite extra bra där man bor.

Fastighetsbyrån har undersökt vad svenska folket uppskattar hos en granne och resultatet visar att det överlägset viktigaste är så enkelt som en glad hälsning.
Andra kvalitéer som man värdesätter hos sina grannar är att man kan ta en fika ihop eller äta middag och att grannarna erbjuder sig att hjälpa till med post och blomvattning på semestern.
Men kom också ihåg att vara lyhörd i egenskap av granne för på fjärde plats i undersökningen kommer nämligen att man önskar bli lämnad i fred av sina grannar.

Om du har goda grannar men ändå är på väg att sälja din bostad så kan det vara en bra idé att fundera på att ha en "Granne på visning".
För vem kan bättre än en granne vara en ambassadör för ditt område, svara på "nära" frågor och ge trovärdiga, personliga omdömen?

Som ett litet exempel så ska mäklaren naturligtvis kunna svara på frågan om det finns förskolor i området men kanske inte är lika väl insatt i hur många barn det finns i närheten eller vilken ålder de är i eller hurvida det finns bra och säkra cykelvägar till skolan.

En granne som ställer upp som ambassdör på visning får en Granne-skylt att ha på sig.

Naturligtvis finns det ju tyvärr också grannar som vi kommer sämre överens med och grannar som kan reta gallfeber på den mest tålmodige. Ibland kan till och med en sån sämre granne dyka upp och förstöra en hel visning genom att agera på ett ofördelaktigt sätt.

Men kanske du kan omvända din sämre granne till en god genom att nästa gång ni träffas säga ett glatt "goddag" eller fråga om han eller hon vill ha hjälp med posten?
För riktigt svårflörtade grannar finns det ju alltid tv-program som Grannfejden ;-).

Snö snö snö....

Boråsvädret har ändrat karaktär sedan mitt inlägg om regnet som aldrig tycktes ta slut.... Under helgen och i natt har det istället snöat, och snöat, och snöat... Dessutom har termometern stannat på omkring 0, vilket innebär att det är snömodd och slask på vägarna, ibland halt, ibland inte....

Det blir en utmaning! Jag ska ut på ett intag om en liten stund och hoppas att mina dubbfria däck klarar detta..... Jag får nog försöka komma iväg i tid, men man vet ju aldrig.... :D

Vi gillar olika!

Visst finns det få påståenden som stämmer så bra som detta?! Lika många människor som det finns, lika många uppfattningar finns det (nåja, nästan i alla fall..).

Något man kan ha i bakhuvudet som mäklare är just detta, att vi alla har oerhört olika tycke och smak och framförallt olika uppfattning om saker och ting. Och vi uppfattar också saker olika, beroende på vilka tidigare erfarenheter vi bär med oss...

Det kan handla om så enkla saker som kommentarer på en visning om säljarens tapetval i sovrummet, men det är inte det inlägget handlar om, utan om de situationer du möter som mäklare där människors olika uppfattning kan ställa till det i en fastighetsaffär...

Ta flyttstädningen som exempel... Om en säljare som flyttar, städar huset själv och gör det efter bästa förmåga. Efter avslutad städning vänder sig säljaren om i dörren, begrundar sitt verk och nickar förnöjt. "Det här måste köparen bara bli nöjd med, för som jag har städat... Aldrig har huset varit så rent..."

Dagen efter öppnar köparen dörren, med flyttgubbar i hasorna bärandes på hela bohaget och ser sig omkring... Tänker. "Vad är detta?!" "Här är väl inte städat, jag hade förväntat mig nåt heelt annat..."

Vem har rätt? Vems åsikt väger tyngst? Vad gäller?

Ja, mina vänner... vad tror ni?

Tillbehör

Så här på hösten när det är blött och stundtals ganska geggigt ute är det extra uppskattat när vi tar med våra skoskydd till visningen.
Dels uppskattas det av spekulanterna som slipper ta av sig skorna och tassa runt i strumplästen och dels uppskattas det av säljaren som slipper börja med att dammsuga och tvätta golv efter visningstillfället.

Vi ser också ytterligare en fördel med skoskydden och det är att hallen slipper bli helt överbelamrad med skor och att den har chansen att visa sig från sin bästa sida.
Ni vet väl att vi inte har mer än max 30 sekunder på oss att skapa ett första intryck och som klyschan säger "first impressions last" (oftast iallafall). Gäller så väl människor som bostäder.

Något annat som brukar var ganska poppis på visningen är Fastighetsbyråns hårda karameller. Vi vill ju inte att våra spekulanter ska drabbas ev en sockersvacka mitt under själva visningen ;-).

Trevlig helg!

Mäklare med hund

Jag får många mail från mäklarstudenter och mäklare som funderar på att skaffa hund, och vill ha råd om hur det går att kombinera med jobbet.

Det går utmärkt! Men det beror inte enbart på mitt jobb som mäklare utan framförallt på en familj som alltid ställer upp. Hon kan hänga med mig i bilen för det mesta och oftast har jag några luckor mellan kundbesök/visningar så att vi kan ta promenader under dagarna.

Ibland får man inte ihop det så kallade vardagspusslet. I nödfall får hon vara med mig på kontoret en liten stund.

Här är en tjej som längtar efter att matte ska sluta jobba för dagen. Detta är efter stängning, ska tilläggas (det händer att vi sitter här även då). Under öppettiderna ligger hon på lagret!

Vintervisning

Nu är vintern snart här. Härligt tycker jag och säkert fler med mig.

Detta inlägg tänkte jag ägna lite åt visningar i kombination med just denna, lite mörkare, årstiden. Vad kan man göra som säljare för att förmedla en positiv känska för mitt hus under en visning?

Jo, först och främst är det viktigt att huset är varmt, som Isabella skrev om häromdagen. Om spekulanterna lämnar huset blåa om läpparna, är det ingen positiv känsla de bär med sig därifrån...

Något annat som är viktigt är ljuset. Här i Borås är det mörkt redan nu vid 16-tiden och vi behöver oftast ha visningarna kvällstid för att folk ska kunna ha möjlighet att komma.

Det är därför oerhört viktigt att det finns gott om belysning i alla rum. Det räcker oftast inte med en liten 25-wattare i fönstret, eller värmeljus (som i och för sig är jättemysiga) på bordet...

Har man utomhusbelysning så är det klokt att ha den på. Under vinterhalvåret brukar vi mäklare också ha med oss marshaller, så blir det ett lite festligare skimmer över visningen....

Vill du ha fler tips inför visning? Kolla in vår checklista.

Tävling!

Förra veckan skrev jag om några av Fastighetsbyråns mobila tjänster som kan hjälpa till och underlätta i sökandet av ny bostad.

Nu har Du chansen att vinna Nokias nya flaggskeppsmobil N8. Följ ledtrådarna, hitta rätt bostad och motivera varför N8:an är luren för dig!

När vi ändå är inne på det här med budgivningar..

..så tillägger jag att den vanligaste frågan är "Hur lång tid tar en budgivning?"

Vi brukar sällan behöva reglera budgivningen med start- och stopptidpunkt. Den börjar helt enkelt när första budet kommer in (vanligtvis någon dag efter visningen) och slutar när det finns en kvar. Brukar ta 2-4 dagar vanligtvis.

Ibland kan en långdragen process förklaras av att alla höjer 10 000:- i taget, och funderar flera timmar mellan varje bud. Då sätter säljaren ibland en stopptid.

Jag har full förståelse för vilka jobbiga känslor alla inblandade kämpar med. Jag har själv varit en budgivare och ringde förtvivlat till Anne-Lie (som då var min mäklare, och idag är min kollega) och undrade varför det tog sådan tid, jag stod inte ut! En bra erfarenhet att ha nu när jag sitter på andra sidan.

Budgivning

För att spinna vidare lite på Isabellas inlägg här nedan så är budgivningen en viktig och även för många en helt avgörande del i en bostadsaffär. Det är ju liksom då det ska bestämmas om man kommer att ”vinna” huset som man vill ha eller inte.

Det finns mycket psykologi i en budgivningsprocess och vi får väldigt ofta frågan hur man bäst går till väga. Ärligt talat så finns det faktiskt inget bra svar på den frågan för man har ju ingen aning om de övriga budgivarnas strategi.

Om man kan se något mönster alls så skulle det nog vara att det mest återkommande, dock långt ifrån i alla budgivningar, är att de flesta höjer i samma storleksordning som första budet. Därför kan det fungera att blanda flera olika strategier. Då är ditt nästa drag inte så förutsägbart och dina eventuella motståndare blir lite förvirrade vilket kan ge dig en fördel i en budgivningsprocess.

Så vilka strategier finns det då?

Ta i ordentligt - Visa beslutsamhet och skräm bort andra spekulanter med höga bud.
Kontra - Ring upp mäklaren och kontra direkt när det kommit in ett bud.
Tidsbegränsa - Sätt en tidsgräns för ditt bud så att säljaren måste bestämma sig innan de andra spekulanterna hinner lägga över.
Lägga lågt - Du minskar budgivningstakten och tröttar ut motståndarna plus att man inte riskerar att betala för mycket.
Avvakta - Vänta tills det bara finns en budgivare kvar. När den tror att allt är klart, gå in med ett bud. Kan lyckas men också göra att säljare och mäklare inte tror att du är seriös och går vidare med den andra.
Korsa gränserna - Lägg bud strax över naturliga gränser som 1 miljon, 1,5 miljoner och så vidare. Många sätter sina köptak på jämna siffror. Lägg lite till, så kan du vinna.
Allt eller inget - Här lägger du allt i ett enda bud. Du bestämmer ett köptak och lägger ett bud på den nivån. Det får bära eller brista.
Vara tidigt ute - Lägg bud innan visningen. Med lite tur tycker säljaren att det är skönt med ett snabbt avslut och att slippa pressen med en långdragen budgivningsprocess.
Maska - Be mäklaren om att få sova på saken över helgen. Då kan någon av de andra budgivarna komma till avslut med en annan bostad. Nackdelar: nya spekulanter kan tillkomma eller så orkar säljaren inte vänta på dig. Källa: GP Bostad och Fastighetsbyrån.

En annan vanlig fråga som vi ofta får är om budgivningen verkligen går rätt till och om det verkligen finns ”riktiga” personer bakom buden. Speciellt vanlig är denna fråga i en budgivning som sker under stor tidspress och som kanske sticker iväg en bra bit över utgångsbud.

Det känns då mycket tryggt och bra att kunna försäkra kunden om att Fastighetsbyrån har kvalitetssäkrat vår budgivning vilket innebär att vi har öppenhet och transparens i våra budgivningar.
Dels finns det mycket tydliga riktlinjer om vilken information budgivare ska delges och hur bud ska tas emot och dels dokumenteras alla bud och redovisas dessutom för den slutgiltige köparen.

Detta gör att om den slutgiltige köparen skulle vara misstänksam kan han eller hon enkelt ringa upp personerna som var med i budgivningen och verifiera deras bud. Skulle misstanke ändå kvarstå så kan man även få sin budgivning kontrollerad av en oberoende besiktningsman.

En tryggare affär för alla parter är en BRA affär!

Working 9 to 5?

Idag skulle något stort ske i vår familj. En middag tillsammans mitt i veckan. Vi jobbar båda mycket kvällar så det är ovanligt. Hade precis hunnit starta en budgivning när jag gick från kontoret och är det en sak jag har lärt mig om budgivningar så är det att när det väl är igång så är det bara att köra. Vår gemensamma middag slutade med att jag sprang skytteltrafik mellan matbordet och datorn. Jag hann knappt ta en tugga av mina pannkakor innan nästa bud kom. Här är ett utdrag från budhistoriken (vi protokollför alla bud, alltid).

Min sambo skrattade åt mig för min åsikt är att bud kommer snudd på före allt. Nu är kl snart 21 och vi är nyss hemkomna från släktbesök med lite bebisgos, så nu väntar bara ett litet litet kvällspass. Ska bara lägg in lite bilder som kommit från fotografen. Och kanske svara på något mail som såg viktigt ut. Och kanske något mer nödvändigt.

Varför?

Kaffekopp till vänster: Kaffet före lunch.
Kaffekopp till höger: Kaffet efter lunch.

Vi har ingen diskmaskin och vår nya deal på kontoret är att jag diskar resten av året. I utbyte tar Anne-Lie hand om alla råttor i råttfällorna resten av året. Jag tyckte att jag kom lindrigt undan men det är ju dumt att göra min del så onödigt jobbig.

Bästa tomten

Nästa söndag är det första advent (redan, hjälp!) och då har vi traditionsenligt Skyltsöndag i Östhammar. Lika traditionsenligt har vi på Fastighetsbyrån Öppet Hus då och största dragplåstret är godispåsar till barnen. Förra året rök 300 st i ett nafs. Vi bjuder även de äldre besökarna på adventsfika. Anledningen till att vi har så många besökare är vår helt fantastiska tomte som agerar inkastare. Han var precis in och gav klartecken: Tomten ställer upp i år igen! Jippie!

Fastighetsbyrån och miljön

Hur kan en mäklare påverka miljön?

En fråga som alltid är lika aktuell är ju vår miljö och hur vi som små människor, i det stora, ska försöka leva så miljövänligt som möjligt. Som privatperson känner jag att det är en självklarhet att källsortera mina sopor, kompostera i min trädgård och cykla eller gå istället för att ta bilen (om det är möjligt).

Men vad kan man göra som mäklare? Jo, vi har faktiskt möjlighet att påverka en hel del - i det lilla. Det handlar till exempel om att man tänker sig för innan man skriver ut dokument. Maila istället för att posta. Eller att man planerar visningar och kundbesök i samma område vid samma tillfälle istället för olika, för att inte behöva köra dubbelt. Givetvis så försöker vi köra miljöbil om vi kan..

I det lite större perspektivet känns det bra att faktiskt hela företaget andas miljömedvetenhet. Det blir ju så mycket lättare för oss mäklare att tänka miljö när faktiskt hela företaget gör det. Du visste kanske inte att Fastighetsbyrån är miljöcertifierad enligt ISO 14001 och har varit så sedan 2003/2004? Vi får väl se om fler mäklarbyråer hänger på?

Miljvänlig mäklare.... Hm, låter inte så dumt.... =)

Är du säker?

Säkerhet i hemmet är viktigt. Kanske speciellt så här när mörkret dominerar och svenskarnas konsumtion av ljus och värmeljus når nya rekordhöjder.

Tryggt och snyggt är väl två begrepp som tyvärr inte alltid brukar användas i samma mening. Men glädjande nog börjar det komma fler och fler säkerhetsprodukter på marknaden som även är snygga att ha framme där de ju faktiskt också gör mest nytta.

Fastighetsbyrån har i sitt Allt Hemma-koncept tagit fram ett samarbete med företaget Fireinvent där våra kunder samt besökare på hemsidan får möjligheten att köpa snygga säkerhetsprodukter med upp till 20% rabatt.

Kanske kan vara ett "säkert" julklappstips till de som redan har allt eller ett tips på en omtänksam inflyttningspresent?

Mäklar-engelska

Då och då springer vi mäklare på utländska spekulanter och det är då skolengelskan sätts på prov... Det är inte alltid helt enkelt att mäkla på engelska, det är ju trots allt ett och annat juridiskt dokument som måste beskrivas rätt!

Lustiga situationer uppkommer, som när kollegan för några år sedan skulle förklara för ett tyskt par vem sotaren var.... Eller när jag häromåret skulle förklara för en holländsk köpare hur man söker om bygglov och var..

Många facktermer får man helt enkelt lära sig. Vad heter till exempel "fullmakt" på engelska? Eller burspråk? bostadsrättsförening? kommun?

I en del fall får man helt enkelt använda sig av fantasin. Man kan med helt andra ord förklara vad man menar, eller rita..... Står du med kunden framför dig på en visning så gäller det i alla fall att tänka snabbt, där finns inga förberedelser och något lexikon har man oftast inte i innerfickan heller..

Små utmaningar som gör livet som mäklare lite extra kul!

Dagens säljartips

Det slog mig idag när jag visade ett hus vilken betydelse värmen i huset har för känslan. Det gör verkligen skillnad för intrycket om det är varmt och skönt på visningen. Kalla golv kan tex avskräcka de mest intresserade spekulanterna.

Vi hade diskussionen uppe på kontoret häromdagen. Det är något vi har märkt när vi själva går på visningar (jo, för det gör även vi mäklare själva ibland), att ett kallt hus inte alls är inbjudande.

Ibland visar vi hus där värmen är avstängd under tex hela vinterhalvåret. Men är det möjligt att ha värmen på under visningsperioden är det allra bäst.

Västkustspecial

Idag när november visar upp sig från sin allra tristaste sida och jag har varit ute och fotat i piskande hagelstorm väljer jag att för ett ögonblick fly allt det gråa och ta er med mig.

För ett par veckor sedan hade vi nämligen förmånen att få hjälpa till vid försäljningen av ett fritidshus med tillhörande sjöbod beläget bara 50 meter från havet i en pittoresk liten västkustpärla.

Vi hade turen att pricka in en riktigt fin höstdag och just där och då, trots att almanackan visade slutet av oktober, kändes sommaren inte långt borta.


När vi var där och fixade uppdragsavtal och foto berättade säljaren att huset hade varit med i ett reportage i tidningen Allt i Hemmet stax innan de själva köpte huset.
Detta var något som vi valde att ta med i marknadsföringen som en liten kul grej då det inte är alla som kan "skryta" med "fiskestugan" man precis köpt har varit med i en av Sveriges största heminredningstidningar!