Jag fick en förfrågan av en läsare (mer sådant förresten!) som eftersökte lite tips på vad man ska kolla på när man läser en årsredovisning från en bostadsrättsförening. Det är många som tycker att årsredovisningar är lite snåriga att förstå och att det mest är sida upp och sida ner med siffror i all oändlighet.
Men hur trist och torr årsredovisningen än kan verka så är den viktig om du tänker köpa en lgh eftersom du i och med lgh-köpet också blir andelsinnehavare i en förening. Det kan jämställas med att köpa aktier i ett företag och där årsredovisningen berättar hur bra eller dåligt det går för föreningen/företaget.
Som ägare till en bostadsrätt äger du nyttjanderätten till en viss lägenhet på obegränsad tid. Tillsammans med de andra i huset äger du dessutom bostadsrättsföreningens mark och byggnader och ni ansvarar gemensamt för förvaltningen av föreningen.
Personligen tycker jag att det är svårt att tipsa om olika ekonomiska nyckeltal hit och dit eftersom det finns många andra aspekter som kanske inte kan mätas i kronor och procent. Nedan följer således lite ”mjukare” tips på vad som kan vara värt att kolla lite extra på i en årsredovisning och sådana saker som går att jämföra olika bostadsrättsföreningar emellan.
Läs förvaltningsberättelsen – här finner du information om vilka åtgärder som vidtagits under året samt vad som planeras i den närmaste framtiden. Om föreningen flaggar för stora åtgärdsprogram är det viktigt att kolla om det finns pengar avsatta för detta i den sk ”yttre reparationsfonden”. Om det inte finns pengar där kan det innebära att det kommer att påverka månadsavgiften.
Men även om underhåll kostar pengar så är investeringar i underhåll viktigt för en välskött förening är också en attraktiv förening.
I förvaltningsberättelsen kan du också läsa om hur många lgh som sålts under det föregående år.
Kolla resultatet - Under rubriken "Årets resultat" ser du hur bra eller dåligt det gick för föreningen under året som gick. Resultatet bör helst vara en positiv siffra. Standard i årsredovisningar är att man även kan se förra årets resultat.
Det är normalt inget problem om en förening har ett negativt resultat ett eller ett par år men det håller däremot inte i längden.
I samband med att man tittar på årets resultat ska man också kontrollera om föreningen har en balanserad förlust (i balansräkningen). Även om föreningen gått med vinst just det senaste året så kan det finnas ett stort underskott, vilket man kan se under "balanserad förlust" i balansräkningen (där denna förlust kan uttryckas som "balanserat resultat", med ett negativt värde).
En del brf väljer också att i förvaltningsberättelsen redovisa resultatet över flera års tid vilket ger en bra översikt över föreningens ekonomi.
Granska skulderna – Kanske mer intressant än den sk soliditeten och storleken på föreningens skulder är att titta på vad för räntor som föreningen har på sina lån idag. Hur är den räntan jämfört med dagens ränta och kanske mest intressant när kommer räntevillkoren på dessa lån att läggas om?
Har föreningen höga skulder med en för närvarande låg ränta kan kostnaden komma att skjuta i höjden om de läggs om till en hög ränta, och tvärtom.
Undersök intäkterna – Har föreningen några övriga hyresintäkter (ex lokalhyra) förutom medlemmarnas månadshyra? Detta kan vara en viktig inkomstkälla och är ofta ett bra tillskott till föreningens ekonomi.
Här är det dock viktigt att beakta längden på hyreskontrakten och hur attraktivt läget är. Om lokalerna riskerar att bli outhyrda så måste bortfallet i inkomster täckas upp av höjda månadsavgifter.
Kolla upp skötseln - Hur mycket kostar det att sköta fastigheten? Tar man in hjälp utifrån eller sköter medlemmarna underhållet själva?
Det finns för och nackdelar med båda. En fastighetsskötare kan kosta en bra slant men då slipper man å andra sidan lägga sin fritid på underhåll i brf och vice versa. Större föreningar tenderar i större utsträckning att ha fastighetsskötare medan man i mindre föreningar sköter mer av underhållet själva.
Intressant att beakta kan också vara om styrelsen är avlönad eller jobbar ideellt.
Analysera yttre och inre fond – En förening är skyldig att regelbundet sätta undan pengar för underhåll och reparationer i en sk yttre underhållsfond. Kolla om det finns mycket eller litet pengar här (dividera yttre fond med antalet kvm för att få en jmftal).
Om det finns förhållandevis litet pengar kan en följdfråga till föreningen vara varför och om det finns mycket pengar kan en följdfråga vara vad man sparar till och hur mycket man tror att detta framtida underhåll kommer att kosta.
Det blir mer och mer ovanligt men i många föreningar finns det också en fond för inre underhåll. Då sparas en del av årsavgiften till underhåll och reparation av de enskilda lägenheterna. Kan vara värt att kolla upp om det finns någon inre reparationsfond för den lgh som just ni är intresserade av.
Mitt kanske allra bästa tips är dock att du noterar frågor och funderingar när du läser igenom årsredovisningen. Ring sedan till ordföranden eller annan kontaktperson i föreningen och diskutera vidare.
Förutom att du förhoppningsvis får svar på dina funderingar så får du också förmodligen en känsla av hur du tycker att ordföranden verkar. Är han/hon påläst och vet vad hon/han pratar om? Inger han/hon förtroende?
- Fråga om han/hon varit ordförande länge?
- Är det är hög omsättningstakt i styrelsen?
- Är det hög omsättningstakt på lgh eller bor folk kvar länge?
- Planerar föreningen att höja månadsavgiften snart?
- Finns det några tvister i föreningen?
- Har föreningen genomfört större renoveringar eller reparationer som påverkat den totala ekonomin? Var det planerat och kan det komma mer?
- Finns det någon femårsplan på underhåll?
- Hur har rörelseresultatet sett ut de senaste fem åren? (om det inte redovisats i förvaltningsberättelsen).
Siffrorna i en årsredovisning "ljuger inte" men man ska inte underskatta värdet av bakomliggande förklaringar samt intrycket gällande de ”mjukare” värdena eftersom ordföranden i allra högsta grad är delaktig i föreningens och kanske även i din boendeframtid.
Tips 1. Vill du få en ordentlig ekonomisk analys av bostadsrättsföreningen går det att göra på nätet hos Boreda.se. Då får man svart på vitt hur ekonomin ser ut i föreningen. Kostar från 495 kr ex moms. Dock tas ingen hänsyn till eventuella ”mjukare” värden.
Tips 2. Om du vill förkovra dig ännu mer i den ädla konsten om bostadsrätter så hittar du här Sveriges mest sålda bostadsrättsbok.
Lycka till!
Men hur trist och torr årsredovisningen än kan verka så är den viktig om du tänker köpa en lgh eftersom du i och med lgh-köpet också blir andelsinnehavare i en förening. Det kan jämställas med att köpa aktier i ett företag och där årsredovisningen berättar hur bra eller dåligt det går för föreningen/företaget.
Som ägare till en bostadsrätt äger du nyttjanderätten till en viss lägenhet på obegränsad tid. Tillsammans med de andra i huset äger du dessutom bostadsrättsföreningens mark och byggnader och ni ansvarar gemensamt för förvaltningen av föreningen.
Personligen tycker jag att det är svårt att tipsa om olika ekonomiska nyckeltal hit och dit eftersom det finns många andra aspekter som kanske inte kan mätas i kronor och procent. Nedan följer således lite ”mjukare” tips på vad som kan vara värt att kolla lite extra på i en årsredovisning och sådana saker som går att jämföra olika bostadsrättsföreningar emellan.
Läs förvaltningsberättelsen – här finner du information om vilka åtgärder som vidtagits under året samt vad som planeras i den närmaste framtiden. Om föreningen flaggar för stora åtgärdsprogram är det viktigt att kolla om det finns pengar avsatta för detta i den sk ”yttre reparationsfonden”. Om det inte finns pengar där kan det innebära att det kommer att påverka månadsavgiften.
Men även om underhåll kostar pengar så är investeringar i underhåll viktigt för en välskött förening är också en attraktiv förening.
I förvaltningsberättelsen kan du också läsa om hur många lgh som sålts under det föregående år.
Kolla resultatet - Under rubriken "Årets resultat" ser du hur bra eller dåligt det gick för föreningen under året som gick. Resultatet bör helst vara en positiv siffra. Standard i årsredovisningar är att man även kan se förra årets resultat.
Det är normalt inget problem om en förening har ett negativt resultat ett eller ett par år men det håller däremot inte i längden.
I samband med att man tittar på årets resultat ska man också kontrollera om föreningen har en balanserad förlust (i balansräkningen). Även om föreningen gått med vinst just det senaste året så kan det finnas ett stort underskott, vilket man kan se under "balanserad förlust" i balansräkningen (där denna förlust kan uttryckas som "balanserat resultat", med ett negativt värde).
En del brf väljer också att i förvaltningsberättelsen redovisa resultatet över flera års tid vilket ger en bra översikt över föreningens ekonomi.
Granska skulderna – Kanske mer intressant än den sk soliditeten och storleken på föreningens skulder är att titta på vad för räntor som föreningen har på sina lån idag. Hur är den räntan jämfört med dagens ränta och kanske mest intressant när kommer räntevillkoren på dessa lån att läggas om?
Har föreningen höga skulder med en för närvarande låg ränta kan kostnaden komma att skjuta i höjden om de läggs om till en hög ränta, och tvärtom.
Undersök intäkterna – Har föreningen några övriga hyresintäkter (ex lokalhyra) förutom medlemmarnas månadshyra? Detta kan vara en viktig inkomstkälla och är ofta ett bra tillskott till föreningens ekonomi.
Här är det dock viktigt att beakta längden på hyreskontrakten och hur attraktivt läget är. Om lokalerna riskerar att bli outhyrda så måste bortfallet i inkomster täckas upp av höjda månadsavgifter.
Kolla upp skötseln - Hur mycket kostar det att sköta fastigheten? Tar man in hjälp utifrån eller sköter medlemmarna underhållet själva?
Det finns för och nackdelar med båda. En fastighetsskötare kan kosta en bra slant men då slipper man å andra sidan lägga sin fritid på underhåll i brf och vice versa. Större föreningar tenderar i större utsträckning att ha fastighetsskötare medan man i mindre föreningar sköter mer av underhållet själva.
Intressant att beakta kan också vara om styrelsen är avlönad eller jobbar ideellt.
Analysera yttre och inre fond – En förening är skyldig att regelbundet sätta undan pengar för underhåll och reparationer i en sk yttre underhållsfond. Kolla om det finns mycket eller litet pengar här (dividera yttre fond med antalet kvm för att få en jmftal).
Om det finns förhållandevis litet pengar kan en följdfråga till föreningen vara varför och om det finns mycket pengar kan en följdfråga vara vad man sparar till och hur mycket man tror att detta framtida underhåll kommer att kosta.
Det blir mer och mer ovanligt men i många föreningar finns det också en fond för inre underhåll. Då sparas en del av årsavgiften till underhåll och reparation av de enskilda lägenheterna. Kan vara värt att kolla upp om det finns någon inre reparationsfond för den lgh som just ni är intresserade av.
Mitt kanske allra bästa tips är dock att du noterar frågor och funderingar när du läser igenom årsredovisningen. Ring sedan till ordföranden eller annan kontaktperson i föreningen och diskutera vidare.
Förutom att du förhoppningsvis får svar på dina funderingar så får du också förmodligen en känsla av hur du tycker att ordföranden verkar. Är han/hon påläst och vet vad hon/han pratar om? Inger han/hon förtroende?
- Fråga om han/hon varit ordförande länge?
- Är det är hög omsättningstakt i styrelsen?
- Är det hög omsättningstakt på lgh eller bor folk kvar länge?
- Planerar föreningen att höja månadsavgiften snart?
- Finns det några tvister i föreningen?
- Har föreningen genomfört större renoveringar eller reparationer som påverkat den totala ekonomin? Var det planerat och kan det komma mer?
- Finns det någon femårsplan på underhåll?
- Hur har rörelseresultatet sett ut de senaste fem åren? (om det inte redovisats i förvaltningsberättelsen).
Siffrorna i en årsredovisning "ljuger inte" men man ska inte underskatta värdet av bakomliggande förklaringar samt intrycket gällande de ”mjukare” värdena eftersom ordföranden i allra högsta grad är delaktig i föreningens och kanske även i din boendeframtid.
Tips 1. Vill du få en ordentlig ekonomisk analys av bostadsrättsföreningen går det att göra på nätet hos Boreda.se. Då får man svart på vitt hur ekonomin ser ut i föreningen. Kostar från 495 kr ex moms. Dock tas ingen hänsyn till eventuella ”mjukare” värden.
Tips 2. Om du vill förkovra dig ännu mer i den ädla konsten om bostadsrätter så hittar du här Sveriges mest sålda bostadsrättsbok.
Lycka till!
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar