Även om det inte är dags för den vanliga inkomstdeklarationen riktigt än så är det dock hög tid att betala in den beräknade skatten på de hus, fritidshus och bostadsrätter som såldes under 2013 för att man ska undvika onödig kvarskatteränta.
I onsdags var på vi på kontoret i Lysekil på kurs med Skatteverket för att ta del av de senaste nyheterna och dessutom få en liten uppfräschning av kunskaperna på området. Intressant, klargörande och förvirrande på en och samma gång.
Vissa saker är lätt när det gäller deklarationen, andra betydligt klurigare.
På den enkla sidan har vi uppgifter i samband med inköp och försäljning. Oftast vet man vad man köpte huset/fritidshuset/bostadsrätten för, hur mycket lagfart man betalade och om man hade någon kostnad för ev pantbrev i samband med köpet (gäller hus/fritidshus).
Dessutom är det glasklart vad man sålde huset/bosträtten för, hur mycket man betalade i mäklararvode, om man har något kapitaltillskott (gäller br) och om man hade några andra försäljningskostnader ex. besiktning och energideklaration, ev annonsering, homestyling etc.
På den betydligt klurigare sidan har vid avdragen.
Ibland kan det vara svårt eller till och med omöjligt att få att fram uppgifter för säljarna. Kanske har kvitton och underlag försvunnit i flytten eller så har man ärvt fastigheten och då går även avdrag i arv och då är det oftast mer regel än undantag att kvitton är svåra att hitta.
Sen kommer man till frågan om det som man har gjort med huset/bostadsrätten sorterar in under rubriken ny-, till och ombyggnad.
Det vill säga har man uppfört något nytt på fastigheten som inte fanns vid köpet, eller har man byggt till huset så att man ökat husets volym eller har man byggt om så pass att man ändrat husets/bostadsrättens konstruktion, funktion eller planlösning. Om man kan hänföra det man gjort till något enligt ovan så finns det ingen ålder att ta hänsyn till utan bara att kostnaden ska överstiga 5000 kr/kalenderår.
So far so good.
Sen finns de avdrag som sorterar in under förbättrande reparation och underhåll. Under den här rubriceringen får man dra av förbättringar som gjort med sitt hus/bostadsrätt under försäljningsåret och de senaste fem åren. Kravet för att avdrag ska godkännas i den här kategorin är att de överstiger 5000 kr/år och att huset/bostadsrätten är i bättre skick vid försäljningstillfället än den var när man köpte den.
Låter ganska enkelt men det finns fallgropar och frågetecken även här. För med Skatteverkets definition enligt ovan så skulle någon som köpte ett nytt hus 1990 och sålde detsamma 2013 inte vara berättigad till några avdrag alls eftersom inget kan bli "nyare än nytt" samtidigt som att ett hus från 1990 naturligtvis är i "bättre skick" om man renoverat 2010 än om man inte gjort det....
Lurigast av allt och där det finns mest meningsskiljaktigheter är det är ändå det som sorterar in under kategorin standardförbättring/grundföbättringar.
Det vill säga att om du byter ut alla golv i huset från plastgolv till parkett så är det tillåtet att göra avdrag för skillnaden mellan ett nytt plastgolv vid tillfället och utgiften för den nya parketten. Kan tyckas glasklart men om man gjorde denna åtgärd 1995 så kan det ju vara en smula svårt att 2013 ta reda på exakt vad ett plastgolv kostade för 18 år sedan.
Same goes for exempelvis byte av tvåglasfönster till treglasfönster eller oljepanna till bergvärme osv.
Dessutom ska man, om det ska vara korrekt i Skatteverkets ögon, göra en reducering för slitage. Det betyder att om du gjorde standardhöjande åtgärd år 1995 så ska du även räkna ut vad ett slitage har minskat avdraget med fram till 2013. Det är här det börjar bli riktigt klurigt eller till och med omöjligt. För det finns ingen formel eller dylikt man kan använda sig av utan Skatteverket hänsvisar till "sunt förnuft". Det säger sig själv att det förmodligen finns lika många definitioner av sunt förnuft som det finns säljare och handläggare på Skatteverket.
Inte helt lätt med andra ord men man får som mäklare stöta och blöta avdrag med sina säljare, ge dem råd och tips, vända ut och in på uppskattningar och bedömningar för att försöka komma fram till en så korrekt kapitalvinstberäkning som möjligt.
Nu - tillbaka in i deklarationsdjungeln!
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar