Äkta eller oäkta?

En av de de klart avgörande faktorerna när man köper en bostadsrätt är storleken på månadsavgiften då denna i allra högsta grad kommer att påverka de framtida boendekostnaderna. En lägre månadsavgift kan ju generellt sägas vara mer attraktiv än en hög månadsavgift.

Men här gäller det som spekulant att se upp så att en låg månadsavgift beror av att föreningen är oäkta. Själva ordet oäkta har onekligen en negativ klang och man kan lätt lockas till att tro att det finns oegentligheter i föreningen. Så är lyckligtvis inte fallet utan själva begreppet äkta vs oäkta bostadsrättsförening har att göra med hur stor del av den samlade ytan som hyrs ut som exempelvis kontors och affärslokaler eller som hyresrätt.

Konsekvenserna för lägenhetsinnehavaren i en oäkta förening är dels att man måste beräkna ett förmånsvärde för boendet varje år. Detta förmånsvärde är skillnaden mellan hyresvärdet, dvs vad skulle det kosta att hyra en liknande bostad på samma ort, och årsavgiften till föreningen. Denna summa räknas sen som utdelning och beskattas i kapital, dvs skatten på förmånen är 30%.

En annan viktig konsekvens att bli medveten om är att man vid en försäljning av en lägenhet i en oäkta förening kommer att få betala skatt på HELA den eventuella vinsten och inte två tredjedelar av vinsten som är beskattningsreglerna vid försäljning av en lägenhet i en äkta förening. Man är inte heller berättigad till uppskov av eventuell reavinstskatt.

Det behöver inte nödvändigtvis vara en nackdel att äga en lägenhet i en oäkta bostadsrättsförening. En uppsida är ofta just de stora lokalhyresintäkterna som gör att månadsavgiften kan hållas nere och att föreningen har god ekonomi. Men samtidigt drabbas den enskilde bostadsrättsinnehavaren genom extra skatter. Det ska dock tilläggas att de allra flesta bostadsrättsföreningar är av den "äkta sorten" men också att en förening kan gå från att vara en äkta förening till att bli en oäkta förening och vice versa beroende just på hur stor del av den samlade ytan som hyrs ut.

För en mäklare som förmedlar bostadsrätter i en oäkta förening så är det naturligtvis av stor vikt att se till att intresserade spekulanter får den information som är relevant och att de förstår innebörden av att äga en lägenhet i en äkta resp en oäkta förening.